中古マンションは管理を買え！
物件選びで確認すべき管理形態・管理方式の違いと注意点
管理形態・方式とは？
マンション全体を維持していくために所有者で結成する管理組合。
その管理組合が外部のアドバイザーを利用している場合、その依頼の仕方が管理形態であり、管理の方法が管理方式です。
それぞれの違いについて解説します。
形態①全部委託管理
所有者で結成する管理組合が組合運営の主体ですが、みんなが管理について詳しいわけではありません。管理のプロに全て依頼するのが全部委託管理です。
分譲会社のグループ会社が管理している場合が多く、管理の信頼度、安心感は高くなります。
形態②自主管理
築年数の古いマンションに多いのが自主管理。管理組合が長年の運用で知識を得て、管理会社を後から外したケースや、分譲当初から自治会運営のマンションもあります。
委託管理料が発生しない分管理費は安くなりますが、銀行など第三者から見た管理の客観性は低くなります。
形態③一部委託管理
自主管理に近い形態で一部委託管理があります。
組合の運営は自治会で行い、会計業務のみ委託する場合や、会計業務は自治会で行い、建物の維持管理のみ外注しているケースなどがあります。
会計や外注業務の透明性に課題があります。
方式①通勤管理
管理方式で大規模マンションに多いのが通勤管理。
管理員がマンションに通勤し清掃・点検・管理業務を行います。複数の管理員が交代する場合や、夜間に警備員が巡回するケースなどもあります。
管理費は少し高くなりますが安心感のある方式です。
方式②巡回管理
管理員が複数のマンションを担当し、時間毎に点検・清掃で巡回するのが巡回管理。
管理員が常に待機しているわけではないためその分、管理費が安くなります。
築年数の新しい、小規模物件に多い形態です。
方式③住み込み管理
築年数の古い大規模物件に多い方式です。
管理員が住み込みのため、委託料は高めになりますが、24時間常に管理しているわけではありません。
管理会社の変更や、住込管理員の高齢化により廃止されるケースも多く、この方式は減ってきています。
まとめ
管理形態では、全部委託管理が最も客観性があり安心感があります。住宅ローンの審査でも銀行の評価が高く、金利が安くなる場合があります。
管理方式では、通勤と巡回が多く、住込管理は減少。タワーマンションでは交代制や警備員の巡回による24時間管理も増えています。
また最近では、管理員不在の清掃員のみという形態も増えてきています。
物件選びで確認すべき管理形態の違いと注意点
についてのお話しでした
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